W pewnym momencie każdy z nas zaczyna zastanawiać się nad kupnem swojego mieszkania. Najbardziej opłacalną opcją byłby zakup za gotówkę. Niestety, ceny na rynku nieruchomości bardzo szybko weryfikują takie plany – mało kto może pochwalić się zgromadzeniem tak dużych środków. Jedynym wyjściem do spełnienia marzenia o własnych czterech kątach jest kredyt hipoteczny. To zobowiązanie na wiele lat, wymaga wielu formalności oraz żeby go wziąć, należy spełnić określone wymagania. Jak wygląda ten proces krok po kroku – od decyzji po odebranie kluczy do własnego mieszkania?
Wkład własny – od czego zależy jego wysokość?
Zanim bank udzieli nam kredytu hipotecznego, musimy posiadać środki na wkład własny. Od kiedy instytucje finansowe go wymagają, wiele osób musi się naprawdę natrudzić, żeby nazbierać potrzebny kapitał. Jednak im większą kwotę będziemy mieć podczas starania się o kredyt, tym korzystniejsze warunki możemy dostać. Niższa kwota, którą podejmujemy z banku, zawsze wiąże się z mniejszymi odsetkami.
I kwartał 2019 roku nie zaskoczył nas w żaden sposób, jeśli chodzi o wysokość wkładu własnego. Niestety, sytuacja na rynku mieszkaniowym w Polsce nie wygląda optymistycznie. Ceny lokali ciągle rosną, przez co coraz trudniej jest zgromadzić potrzebny nam kapitał na start. Wisi też nad nami rosnące ryzyko podniesienia stóp procentowych, które wpłyną na wyższe comiesięczne raty kredytu. Spekuluje się, że podwyżka ma wejść w 2020 roku, ale istnieje ryzyko, że zmiany dotkną nas już pod koniec 2019 roku.
Te wszystkie prognozy zachęcają do tego, by dobrze przygotować się przed wizytą w banku. Większy wkład własny ułatwi nam wzięcie kredytu hipotecznego oraz w mniejszym stopniu narazi na zmiany stóp procentowych. Jeżeli nasza życiowa sytuacja nas pogania, możemy sprawdzić, jakie banki wymagają mniejszego wkładu własnego. W niektórych dostaniemy propozycję z 10% wkładem (wiąże się to z dodatkowym ubezpieczeniem), a w innych będą wymagać od nas już 20%. Kredyt hipoteczny z wkładem własnym to wymóg nałożony przez KNF, a dokładne wytyczne określa Rekomendacja S z roku 2013. Istnieje pewna możliwość, że dostaniemy kredyt bez wkładu własnego, niestety wiąże się to z bardzo wysokimi kosztami oraz drogim ubezpieczeniem.
Oceń swoją zdolność kredytową
Jeżeli zgromadziliśmy kapitał, który pozwala nam na kredyt hipoteczny, to przyszedł teraz czas na ocenę naszej zdolności kredytowej. Gdy poważnie myślimy o takim zobowiązaniu, to przede wszystkim musimy się przekonać, czy w ogóle nas na nie stać. Jeśli wypadniemy negatywnie w oczach banku, nie mamy co liczyć na kredyt.
Co wpływa na naszą zdolność kredytową? Im dłuższy czas kredytowania, tym nasze raty będą niższe, a zdolność kredytowa wyższa. Spore znaczenie ma również to, jaki preferujemy rodzaj spłaty. System zakładający równe raty jest mniej ryzykowny niż raty malejące, które początkowo dość mocno obciążają domowy budżet. Oczywiście ważny jest jak najwyższy wkład własny oraz stabilny dochód. Banki łaskawszym okiem patrzą na osoby zatrudnione na umowę o pracę na czas nieokreślony niż wolnych duchów realizujących nieregularne zlecenia. To jednak wcale nie oznacza, że freelancer nie ma szansy na własne mieszkanie. Duże znaczenie ma również liczba kredytobiorców – wspólne zarobki z małżonkiem są znacznie lepiej oceniane niż dochód tylko jednej osoby.
Banki biorą też pod uwagę to, jakie mamy zobowiązania finansowe. Inne kredyty, które spłacamy, limit na koncie czy raty alimentacyjne obniżają nasze szanse na kredyt hipoteczny. Ważny jest również nasz wiek – im młodsza osoba, tym ma większe szanse na wyższy kredyt i dłuższy czas spłaty. Jednak nie ma co się załamywać, jeśli jeden bank oceni nas negatywnie. Każda instytucja ma swoje własne standardy i stosuje swoje indywidualne kryteria.
Poszukaj banku oferującego najlepsze warunki
Jeśli mamy taką zdolność kredytową, która pozwala nam na kupno wymarzonego mieszkania, to możemy zacząć porównywać oferty poszczególnych banków. Można to zrobić samodzielnie albo skorzystać z pomocy eksperta. Większość zwykle decyduje się na spotkanie z doradcą, ponieważ rynek nieruchomości oraz sprawy związane z kredytami zmieniają się tak szybko, że trudno samemu być na bieżąco i wybrać najkorzystniejszą ofertę.
Pomocne są też porównywarki ofert. Wpisując do nich określone kryteria, otrzymamy od razu aktualne oferty kredytów hipotecznych. Możemy w ten sposób wybrać tylko kilka z nich i dopiero wtedy wgłębiać się w szczegóły i ewentualne kruczki. Możemy również wysłać wiadomość do banku, że jesteśmy zainteresowani ich ofertą i czekać na telefon z biura obsługi klienta. W ten sposób dowiemy się wszystkiego bez wychodzenia z domu lub ustalimy termin spotkania na żywo. Pamiętajmy jednak, że samodzielny wybór kredytu hipotecznego jest wskazany dla osób, które orientują się w tej dziedzinie lub z przyjemnością zagłębiają się w zawiłości różnych umów. Jeśli nie czujemy się na siłach, korzystnie jest skorzystać z pomocy wykwalifikowanych konsultantów finansowych. Decyzja o takim kredycie to bardzo poważne zobowiązanie.
Podczas poszukiwań zasięgnijmy też języka u rodziny i znajomych oraz wybierzmy bank, który ma przede wszystkim dobre opinie. Alior Bank oferuje korzystną ofertę dla klientów indywidualnych. Zobacz, na jakich warunkach możesz wziąć kredyt:
– Kredyt hipoteczny Alior Banku „Megahipoteka” jest dostępny w czterech różnych walutach: PLN, EUR, USD, GBP. Wstępna decyzja o jego udzieleniu może być podjęta już w jeden dzień. Jest on udzielany na operacje refinansowania czy konsolidacji lub na dowolny cel konsumpcyjny. Alior Bank daje możliwość skorzystania z marży już od 3,10%, a także zawieszenia spłaty do 6 miesięcy w roku (łącznie nawet do 5 lat) – czytamy na stronie https://hipoteki.net/alior-bank-kredyt-hipoteczny/.
Jakie formalności wiążą się z kredytem hipotecznym?
Podstawowe dokumenty, jakie będą nam potrzebne to wniosek kredytowy, kserokopia dowodu osobistego potwierdzona z oryginałem, zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach, deklaracja PIT-37 czy wyciąg z rachunku bankowego dotyczącego konkretnego okresu (np. ostatnich 12 lub 24 miesięcy). W banku mogą nas też poprosić o kserokopię innego dowodu tożsamości np. prawa jazdy lub paszportu, zaświadczenie o naszych dotychczasowych kredytach i ich spłacie, aktualne umowy kredytowe czy aktualne saldo zadłużenia. Jeżeli mamy już na oku konkretną nieruchomość dobrze jest wziąć ze sobą umowę przedwstępną czy dokument potwierdzający wniesienie wkładu własnego. W zależności od danej instytucji lista niezbędnych dokumentów może się nieco różnić.
Jeśli mamy już wybrany bank to pracownik danego oddziału pomoże nam zorientować się we wszystkich formalnościach. Podczas analizy oferty na kredyt hipoteczny nie bójmy się pytać i dyskutować z doradcą. To jest właśnie ten moment, który pozwoli nam wynegocjować dla nas jak najkorzystniejsze warunki. Nie musimy się również zgadzać na wszystkie propozycje banku. Zwróćmy przede wszystkim uwagę na RRSO, czyli Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania (im niższa, tym korzystniej dla nas), koszt wcześniejszej spłaty kredytu, całkowity koszt kredytu, system spłat (raty równe lub malejące), wysokość opłaty przygotowawczej, prowizji oraz marży, czy musimy korzystać z innych produktów danego banku (np. konta bankowego, karty kredytowej) oraz czy ciąży na nas obowiązek skorzystania z ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
Podpisanie umowy i uruchomienie kredytu
Kiedy jesteśmy już zdecydowani na konkretną ofertę, bank otwiera procedurę kredytową. Nasz wniosek razem z potrzebnymi dokumentami wpływa do banku, a my czekamy tylko na decyzję, czy dostaniemy wybrany kredyt. Zgodnie z obowiązującą ustawą o kredycie hipotecznym otrzymamy odpowiedź w ciągu 21 dni od dnia, gdy przyniesiemy wszystkie niezbędne dokumenty.
Kiedy dostaniemy odpowiedź twierdzącą, pozostaje nam jeszcze podpisanie umowy przedwstępnej na zakup nieruchomości. Jest to zabezpieczenie dla obu stron transakcji. Kiedy te formalności będą dopełnione, możemy podpisać umowę kredytową. Przed złożeniem podpisu zapoznajmy się na spokojnie z każdym punktem i wyjaśnijmy wszystkie niejasności. Branie kredytu hipotecznego to ogromne zobowiązanie, które na wiele lat wpłynie na nasz domowy budżet, więc nie należy niczego robić pochopnie. Gdy kredyt zostanie uruchomiony, niezbędny nam będzie również akt notarialny – bez ostatecznej umowy zakupu mieszkania nie dopełnimy tych formalności. Kiedy nieruchomość stanie się naszą własnością pozostaje tylko regularne i terminowe spłacanie zaciągniętego kredytu.
